跳至主要内容

居住規劃

自住屋決策​

自住屋選擇租屋或購屋，和你家的人數、地點、生活需求考量。 通常你肯定會貸款的，就算有剛好的金額你也捨不得全部 all in 下去，難道你買了房子下個月就吃土嗎？接下來會討論租屋和購屋需要計算的成本，有些狀況其實租屋不會比較差。

根據內政部居住水準法，可以看到每

家戶人口平均每人最小居住樓地板面積
一人十三點零七平方公尺
二人八點七一平方公尺
三人七點二六平方公尺
四人七點五三平方公尺
五人七點三八平方公尺
六人以上六點八八平方公尺

房貸​

  • 還本寬限型
    • 寬限期內只要繳利息，寬限期後開始本期攤還
    • 適合剛付完頭期款經濟壓力比較大的人，資金調度上會比較靈活
  • 本息攤還型
    • 正常的貸款，每期本息攤還，利率以銀行公告為主

計息方法​

種類敘述每月還款內容
本金平均攤還每個月還固定本金+剩下的利息固定本金 + 未清償的利息
本利平均攤還每月支付固定金額的期付金本金、利息比例會變動，但總額不會改變

房貸種類​

超額型​

  • 除了貸款支付房貸，還有搭配信用貸款
  • 通常拿來做購屋後的裝潢費用

理財型​

  • 動用天期計收利息
  • 可隨借隨還，提前償還不須繳違約金
  • 利率一般較傳統型房貸高

指數型​

  • 房貸利率會變動
    • 以定存一年平均利率加碼
    • 基放利率減碼
    • 外商銀行：180 天短期票券利率加碼
    • 壽險業：保單分紅利率（兩年定儲）為基準

抵利型​

  • 提供約定不計息存款帳戶
  • 每日在房貸帳戶貸款餘額會和約定活存帳戶存款餘額相減，用減後餘額按日計算利息
  • 存款愈多，利息愈少
  • 你有一筆錢可以直接買房又不想讓戶頭直接歸零可以考慮

房貸種類比較​

種類優點缺點
理財型彈性還款，依貸款金額計算利息每年展期
指數型反映市場利率反映市場利率
固定利率好規劃有可能在利率高時申請
抵利型存款可抵利息利率高

計算購屋和租屋的成本​

基本上，剛貸款買房子的人和每個月付租金的人都是每個月在住的需求上付費，差別在最後有沒有空間使用權，把房子買下來後再賣出扣掉給銀行的利息可能還會賺，畢竟現在利率很低，房價看起來又不太降，學會算這個能讓我們做更實惠的決定。下面幾種方法可以評估買屋和購屋的成本。

  • 年成本法
    • 購屋：自備款的利息 + 房貸利息
    • 租屋：租金
  • 淨現值法
  • 所得稅抵扣
  • 利率

現在有一間 30 坪的新屋，買下來要 500 萬；同樣坪數生活機能差不多的新舊屋每月租金 1 萬，押金 3 萬。此時房貸利率 3%，存款利率 1%，並且你現在擁有 100 萬可以靈活運用。（預計租 5 年，不會漲房租）

年成本法​

租屋​

  • 10,000×12+30,000×1%=12,030010,000 \times 12 + 30,000 \times 1\% = 12,0300

購屋​

  • 100萬×1%+400萬×3%=130,000100 \text{萬} \times 1\% + 400 \text{萬} \times 3\% = 130,000

淨現值（NPV）​

將投資的未來期望收入，折現成投資始日的價值，若淨現值為正，代表這筆投資是划算的，反之負數就是賠錢。

租屋​

  • 退租後押金現值 - 目前押金 - 每年租金
    1. 計算現在多少錢放在銀行 5 年最後拿回來是 30000 塊，與帳面 30000 相減就是訂金的成本
      • 5[N] [I/Y] 30000[+/-][FV] 0 [PMT] [CPT][PV]=28544
    2. 每年租金 120000 現值
      • 5 [N] 1 [I/Y] 120000 [+/-] [PMT] O[FV][CPT][PV]=582411

以上述狀況為例，就是 28544−30000−582411=−58386828544-30000-582411=-583868，因為租金都給房東換取空間使用權，最後是負數很合理，讓我們看看購屋的淨現值。

購屋​

  • 最後出售所得現值 - 自備款 - 各年期付金現值
    1. 每年期付金 20[N] 3[I/Y] 4000000[+/-][PV] 0[FV] [CPT][PV]=268863
    2. 5 [N] 1 [I/Y] -268863[PMT] O[FV][CPT][PV]=1304907
備註

1000000 + 1304907 = 2304907

所以現在的式子長這樣：最後出售所得現值−23049074\text{最後出售所得現值}- 23049074

我們先列一條等式使租屋和購屋成本相同

租屋 NPV=購屋 NPV假設：房屋出售所得現值為 X−583868=X−2304907X=172104接著列出淨所得和售出房價的關係：售出淨所得 =售出房價 - 房貸餘額現值172104=售出房價−268863×PVA(15,3%)售出房價=4930709\begin{aligned} \text{租屋 NPV}= \text{購屋 NPV}\\ \text{假設：房屋出售所得現值為 X}\\ -583868 = X - 2304907 X = 172104\\ \text{接著列出淨所得和售出房價的關係：}\\ \text{售出淨所得 =售出房價 - 房貸餘額現值}\\ 172104 = \text{售出房價} - 268863 \times PVA(15,3\%)\\ \text{售出房價} = 4930709 \end{aligned}

也就是五年後賣出房價超過 493 萬你就賺。以台灣的房價，你不要買在太奇怪的地方並且讓房子變成凶宅，放 5 年房價都是會漲的。

話又說回來，房子這種天天使用的東西，我其實不喜歡承擔漲房租、被迫搬家的風險，而且我買房 5 年後兌換成現金又如何？我還是會另外花錢找一個地方住，有些錢就是不會存在我的戶頭而是以另一種形式出現在我的眼前。把時間拉長來看，假設你的房子可以使用至少 50 年，買房並傳給後代也挺好，所以我們要考慮的應該是你什麼時候有能力買房。

什麼時候該買房自住？​

  • 你要在一個地方長住十年
  • 你有穩定的收入及生活習慣
    • 如果單身買了一棟房子，結婚家庭人口增加空間不夠又要買更大的房子
  • 貸款你付得起

如果缺少任何一項條件都應該選擇租屋，因為除了購屋的「買價」，房子還有一些零星的開銷，要住的更久才會比租屋划算。

負擔能力​

可負擔自備款​

目前年收×房貸負擔上限×年金終值+目前淨資產×複利終值\text{目前年收} \times \text{房貸負擔上限} \times \text{年金終值} + \text{目前淨資產} \times \text{複利終值}

可負擔房貸​

(目前年收×FV(N1,Y1))×PVA(N2,Y2%)(\text{目前年收} \times FV(N_1,Y_1)) \times PVA(N_2,Y_2\%)
備註

N1,Y1N_1, Y_1 代表每年的調薪幅度，也就是你現在開始存錢 N_1 年的錢準備買房，每年收入增加 Y1%Y_1\%

N2,Y2N_2,Y_2 代表貸款年限和利率

通常你不會不吃不喝把薪水全部拿去付房貸，所以要在 FV() 後面乘上你願意劃分多少比例存錢買房。

把可負擔自備款和可負擔房貸相加就是你可以購買的房子價位。

其他負擔成本​

我不覺得換頻繁的買房子來換是個好主義，因為除了買房的價格，購屋還可能有這些開銷

費用敘述
裝潢你想花多少就可能花多少，通常每坪 1 萬
仲介費買方 1%，賣方 4%
代書 + 登記費1~2 萬，不過你也可以自己去地政事務所登記啦。光是繼承更換所有權人就要支付幾百塊的費用給地政事務所，買房子轉移所有權也會收錢
搬家你家有電梯會便宜一點
契稅買方繳納，以房屋殘值為基準課 6%
土地增值稅土地所有權人繳納

這裡再提供一個指標——負債所得比。

[負債/所得]比=每月房貸/每月所得\text{[負債/所得]比=每月房貸/每月所得}

這個比例最好維持在 43% 以下，把你的收入將近一半都拿去支付房貸你會無法存太多錢甚至應付臨時支出，而且太高銀行也不敢把錢貸款給你，因為你看起來沒有能力還款。

參考資料​

上課影片

持續買進